1 不動産投資商品/ハイグレードコンパクトオフィス

不動産投資商品/ハイグレードコンパクトオフィス

今回は不動産投資対象商品として、ハイグレードコンパクトオフィスをご提案いたします。
マンションデベロッパー様や不動産の開発会社様は、分譲、賃貸マンション・オフィスビル・商業ビルや物流施設などへの不動産投資を、一般の事業会社様や個人富裕層の皆様は貸ビル業として賃貸マンションや事務所ビルなどへの投資のご経験がおありかと思います。そのような商品の中で、未だ商品開発が十分になされていない新しい商品と思われます。

ハイグレードコンパクトオフィスとは？

ここでは以下の5点をすべて満たしたオフィスビルをハイグレードコンパクトオフィスと定義いたしました。
1.オフィス立地として人気のエリアに立地する。
2.主要駅から徒歩圏内に立地する。
3.セキュリティ対策やプライバシー対策が施された設備・仕様を備えたハイグレードな建物
4.3坪～20坪程度の区画に独立で成り立つよう、仕切ることができる建物
5.専有部以外に、会議室やコミュニティスペースなどの共用施設が利用可能な建物

1.ハイグレードコンパクトオフィスの需要

福岡市H18年事業所企業統計調査結果のデータによると、福岡市全体の事業所数約70,000所のうち、従業員数が20名未満の事業所数が約62,000所で、全体の約89％程度となっております。※従業員4名以下の事業所数が約34,500所で全体の約54％
また、福岡市は市の意向もあり、新規に事業を起こす起業家数が全国一ということもあり、中小の事業所ニーズが旺盛です。
加えて、オフィスビルの空室率も極めて低く、1～2％でほぼ空きがない状況です。
これまで、中小の事業所は古いビルの一室または、賃貸マンションの事務所可対応の一室で事業を行うケースが多くなっておりました。
このような中、中小でも上場企業の支店や起業して成功した企業は、床面積は小さくともセキュリティーやグレードの高い建物に入居するニーズは今後も含めて多くなることが予測されます。

2.ハイグレードコンパクトオフィスの供給

福岡市の新築オフィスビルの供給は2009年の年間3万坪の供給を最後に、2020年まで年間多くても5,000坪程度の供給でした。供給の減少は、需要の自然増を生じさせ、結果として空室率を低減させてきたと言えます。2021年以降は天神ビックバン・博多コネクティッド・大名小学校跡地などの再開発が目白押しで、今後年間2万坪超の供給も予定されています。当然ながらそれに伴い、今後空室率も上昇すると予測される状況です。加えて年初からの新型コロナの影響で、働き方の改革が求められており、オフィスの供給過多が懸念されている状況です。
しかしながら、現在予定されている都心の好立地オフィス開発はいずれも大手・開発業者の資本であり、床面積も200坪以上の区画を想定して計画されています。逆に一部の中小ビルは、立地的に厳しい立地での供給が増えるように思われます。
区画の広くない（コンパクトな）、ハイグレードな設備の整ったビルは、今後も供給が少ないと考えます。

3.ハイグレードコンパクトオフィスの投資物件としての可能性

現在、起業家や中小のハイグレードオフィスを求めるニーズは、最近供給の増加した、シェアオフィスやコワーキングオフィス、レンタルオフィスなどへ展開を進めております。しかしながら、企業としての体裁やセキュリティ面にご不満があり、通常のオフィスを求めるニーズも多いとお聞きしております。そのような中で、これまでにないハイグレードコンパクトオフィスは一定水準の需要が想定されます。
首都圏では、既に大手のデベロッパーによる中規模（50坪程度の区画中心）のハイグレードオフィス開発が具体的に進んでおります。福岡市では、そのサイズよりも小さいものが求められると考えております。

実情と今後の期待

【明るい見通し部分】
①投資対象としてのメリットは、これまで好立地の土地はホテル供給の強いニーズにより、土地代の上昇が続いておりました。しかしながら現在は、ホテルそのものの開発がほぼSTOPしている状況で、土地取得には良い時期と考えます。
②コンパクトオフィスで可能な土地面積は商業地であれば約50坪程度の土地から開発が可能となりますので、これまで未利用/利用が難しい好立地で商品企画が可能となります。

【見極めが困難な部分】
③福岡市での具体的な開発・供給実績がない為、比較検討できる事例がないこと。それに伴う、賃貸募集やテナント管理面での問題点の洗い出しが現況不明な点です。
⇒しかしながら、首都圏での成功事例やノウハウを研究することで、コントロール可能な範囲と考えております。
新たな商品として投資にご興味がおありの方、本商品の企画を実現できる土地をご所有の方がいらっしゃれば、ぜひお知らせください。なお弊社は、ハイグレードコンパクトオフィスの商品研究を共に行った設計事務所と緊密な情報共有を致しており、良いご提案ができると確信しております。