1 空家問題

空家問題

今回は日本の人口減少に伴って、今後大きく社会問題になってくると思われる、空家問題を取り上げたいと思います。

空家問題とは？

人口減少、世帯数減少は今後避けては通れない状況です。地方だけではなく、都心でも空家、特に適正な管理がなされていない空家の増加が進み、場合によっては建物損傷・老朽化で敷地内だけの影響にとどまらない悪影響を周辺の地域に及ぼすこととなります。災害時の避難・人命救助の障害になることや、犯罪の温床となることなども空家問題の大きな要素です。
2018年10月時点で全国の空家は約850万戸、総住宅数に占める割合は約13％といわれております。ある民間会社の予測では2033年ごろには空家総数が約2,150万戸、総住宅数のおよそ1/3が空家という予測をしています。

なぜ空家が増えるのか？

①世帯数の増加以上に住宅が増えている。
Ｈ25年のデータでは、世帯数約5,250万世帯。これに対し住宅数は約6,060万戸、1世帯当たり1.15戸の住宅数となります。1世帯に1戸以上の住宅がある計算になり、必然的に空家がある状況で、この数字は年々増加しています。
②住宅の新設着工が、住宅滅失件数より多い。
こちらもＨ25年のデータでは、住宅新築着工件数98万7,000戸に対し、滅失戸数約12万7,000戸と、単年で約86万戸の住宅が増加しています。
理由としては、日本の不動産市場は欧米のように中古市場が成熟しているとはいえず、特に若年層の間では、最新の設備が入った住宅の人気の方が高いことも要因といえます。（徐々にではありますが、中古市場の成熟すると考えます。詳しくは以前の特集・コラムをご参照ください。）
一方、固定資産税の課税方法※、解体コストの負担、再建築の制限などから建物を取り壊すことによるデメリットを考える所有者も多いのが現実です。
※住宅がない土地は、固定資産税（1/6軽減）の特例がなくなる。

今後も空家の数は増加していく？

冒頭の民間会社の予測にあるように、今後はさらに増加していくことが予測されます。要因として考えられるのは、影響が大きい順に
①人口減少（世帯数減少）による空家の増加
②高齢者世帯の増加による、空家になる予備世帯の増加（相続時など）
③上記とは相反する、若年層の都心立地への居住エリア集中（供給物件増、不人気物件の空家進行）
④建築会社を中心に経済活動としてすそ野のひろい、住宅産業（新築住宅の供給継続）
⑤これまで通りの滅失住宅が増える余地が少ない。※
※後述の空家対策特別措置法などにより、滅失が進む可能性もあります。逆に、これまで大きな問題として取り上げられなかった『マンション建て替え問題』は、今後滅失住宅件数を伸ばすには、大きな障壁となる課題も多く、また機会を設けて特集させて頂きます。

空家が増えると何が問題？

空家問題の本質は、空家の数が増えることだけではなく、その結果として起こる結果が本来の問題と思われます。
空家になっても、適正な管理・メンテナンスを行うことで、建物は長持ちしますし、当然老朽化も抑制できます。ところが、空家の多くは所有者の生活圏から離れているケースが多く、管理・メンテナンスを適正に行うためには外部の力を借りて、他社に依頼する必要があり、費用負担が大きな課題となります。
適正な管理をしないと、一気に老朽化がすすみ、倒壊・滅失で近隣に悪影響を与えたり、放火・不法侵入など犯罪の温床になることも大きな問題です。
地域の景観を乱すことで、地域全体の不動産価値を落とすことも考えられます。
何よりも地震など災害時に、避難・救助活動の妨げになることも行政として看過できない状況となってきています。

行政主導による空家問題解決策

行政の空家問題解決策としては、以前から住環境の整備として自治体によっては建物の解体費の補助制度を設ける行政もあり、個別の対応は施されてきました。
全国的に法的根拠を持たせて2015年2月には『空家対策特別措置法』が施行されました。これは空家の中でも特に倒壊の危険度が高いものを「特定空家等」に指定して、行政の介入をするものです。
具体的には「特定空家等」に指定されてしまうと、所有者は自己負担で早急に改善しなければ、行政から強制対処（除去等）を求められ、固定資産税の特別措置も外されて、負担が増す強制力のある制度です。
このほか、行政として空家対策の人材育成や相談窓口を準備し、相談体制の整備に注力しています。
また、空家を抱えるきっかけとして、国土交通省の調査結果による最大の要因が「相続」であることから、相続した家を売却する際の税制優遇などの税制措置も新たに制度化されています。※
※別途機会を設けてコラムに上げさせて頂こうと思います。

民間・個人主導の空家問題の解決昨

個人では…。まずはしっかり準備をする必要があります。未利用の不動産ということでまずは活用を考えられてはいかがでしょうか？もちろん、不動産の持つ価値を見出せるかどうか、その不動産の持つ力次第ではありますが…。
つぎに、少なくとも不動産資産を守るための管理は施しましょう。地方になればなるほど、難しい問題ではありますが、弊社も全国的なネットワークを駆使してご相談に応じさせて頂きます。
場合によっては、売却という手法もとられてはいかがでしょうか。
なお、弊社でも空室の管理・売買などのご相談を承っております。